주택 굴리기

안녕하세요 청울림입니다.

현금흐름 투자의 중요성을 강조하다 보니 1부의 글이 너무 길어졌습니다.

그만큼 저에게는 가장 중요한 투자원칙이기 때문이지요.

그렇다고 해서 제가 시세차익을 위한 투자를 전혀 하지 않겠다는 것은 아닙니다.

적절히... 섞어 나가야 하겠지요.

최근에는 10% 정도밖에 임대수익률이 안 나오는 물건에도 관심을 갖습니다.

언젠가 다가올 급격한 시세상승기 때(언젠가는 오겠죠?) 소외되지 않으려구요 ^^

단, 고정적인 현금흐름이 우선, 도박같은 시세차익 투자는 약간만... 이 생각에는

언제까지고 변함이 없을 것입니다.

 

오늘 2부에서는 경매 뿐만 아니라 모든 투자에서 가장 중요하다고 할 수 있는

금리와 레버리지에 대한 제 생각을 적어보도록 하겠습니다.

오늘 글은 투자 결산이라기보다는 제가 중요시하는 투자의 기본... 뭐 그런게 되겠네요.

(조금 어렵고 지루할 수도 있으니 그러려니 하셔요~~~ ^^)

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제가 올 봄에 충남 당진에 있는 23평 아파트를 한꺼번에 다섯채를 낙찰받은 적이 있습니다.

수익률 계산을 한번 해보도록 하지요.

 

낙찰가 : 7천2백 x 5채 = 3억6천

대  출 : 85% = 3억1천

등기비 : 2백 x 5채 = 1천

수  리 : 5백 x 5채 = 2천5백 (올수리)

임  대 : 1천5백-45만 x 5채 (보증금 합 7천5백, 월세 월 225만)

월이자 : 145만 (대출금리 5.6%)

 

실  투 : 약 1천만원

월소득 : 80만원

수익률 : 96%

 

위 계산은 about이고 실제로는 관리비와 중개료 등 기타비용이 좀 더 들어서

실제수익률은 약 70% 정도가 나온 투자사례입니다.

사실 큰 맘 먹고 다섯채를 모두 올수리를 해서 실투자금이 1천만원 넘게 든 것이지,

만약 올수리를 안했더라면 돈이 남았을 것이고 그 때의 수익률은 계산할 수도 없겠지요? ^^

 

어떻습니까 여러분. 1천만원을 투자해서 월 80만원의 순소득을 올린다...

게다가 이 소득은 제가 이 자산을 팔지 않는 한 계속 유지될 수 있는 소득입니다.

(물론 금리상승, 공실 등 위험요인이 있지만 번외로 합니다)

또한 운좋게 시세보다 20% 가량 싸게 샀기 때문에 약간의 시세차익까지 기대할 수도 있습니다.

이러한 투자가 경매라는 Tool이 아니면 가능한 투자일까요?

경매 말고 다른 방법으로 1천만원 투자해서 월 80만원 벌 수 있는 방법이 있다면

제발 저에게 좀 알려 주세요~~

 

자, 이쯤 되면 제가 무슨 이야기를 하려는지 눈치 채셨을 것 같습니다.

위 투자에서 엄청난 수익률을 가져다 준 일등공신은 다름아닌 85%짜리 대출입니다.

싸게 사서 비싸게 임대를 놓은 요인도 있지만

낮은 금리의 대출을 많이 끌어와 실투자금을 최소화 했기에 수익률을 극대화할 수 있었던 것이죠.

여러분도 아시다시피, 일반매매를 통해서는 절대 80%, 85% 대출을 끌어올 수가 없습니다.

만약 일반매매에서 그만큼의 대출이 가능했더라면 저는 아마 경매를 하지 않았을지도

모르겠습니다 ^^

 

 

돈이 돈을 끌어오는 법칙을 이해하자

 

10개월간 경공매로 15억 가량의 부동산을 사들였는데 실투자금은 1억이 조금 넘게 들었습니다. 흐미~

대출이 12억이고 보증금이 2억 조금 넘습니다.

저는 지금 연약한 몸으로 두 개의 큰 지렛대를 사용하고 있는 셈이지요.

일반 사람들이라면 기겁을 할 일입니다. 그럴 만도 하겠지요? ㅎㅎ

하지만 이왕 투자에 나선 길이라면 가장 빠르고 효율적인 선택을 해야 하겠습니다.

무엇보다 돈의 속성을 잘 알아야 하고 그 핵심은 금리의 이해에 있습니다.

세상의 모든 투자는 금리와 금리간의 상관관계 속에 있다 해도 과언이 아니고

경매투자, 특히 임대수익 투자에 있어서는 더더욱 그러합니다.

 

금리의 측면에서만 보면 저는 지금,

은행에서 6% 정도로 돈을 빌려 10%의 이윤이 나는 임대소득에 투자함으로써

그 차액이라 할 수 있는 4%의 마진을 먹는 사업을 하고 있는 셈입니다.

전적으로 그러하지는 않지만 대략 그렇다고 할 수 있습니다.

전 세계를 떠돌아다니는 핫머니들은 국가간 금리 차가 1%만 벌어져도 그것을 먹으려고

벌떼처럼 몰려들고 있는 판에, 4%의 마진이라면 정말 해 볼만한 게임인 셈이지요.

결국 저의 투자는 금리가 10% 가까이 오르지 않는 한 은행에서 돈을 빌리면 빌릴수록 이윤이 난다는 결론입니다.

현재 12억을 빌려 그것의 약 4%인 연간 4천여만원이 순수익이 되는 구조이고

20억, 30억을 빌리면 수익은 점점 늘어날 수 밖에 없겠지요.

이러한 금리의 속성을 일단 잘 이해하셔야 합니다.

그래야만 레버리지 투자를 효율적으로 해 나갈 수 있습니다.

 

물론 모든 투자에서 무조건 대출을 많이 받는 것이 최선의 선택인가? 하는 문제는

곰곰이 생각해 볼 필요가 있습니다.

그 이유는 투자사례에 따라 대출을 많이 받으면 받을수록 이익이 되는 투자가 있고

반대로 대출을 많이 받으면 받을수록 수익률에 손해가 나는 투자가 있기 때문인데,

이것을 가름하는 기준점은 ‘매입가 수익률’이 됩니다.

 

매입가 수익률이란 어떤 투자에서 대출을 전혀 사용하지 않고 100% 내 돈으로 투자했을 때의 수익률을 말함인데,

이것은 레버리지 투자에서 매우 중요한 개념입니다.

재무나 회계를 다뤄보지 않은 분들께는 꽤 복잡할 수 있기 때문에 간단히 결론만 말씀드리면,

대출이자가 매입가수익률보다 높을 때 대출을 많이 받으면 받을수록 손해이고

대출이자가 매입가수익률보다 많이 낮으면 대출을 가능한 많이 받아야 이익이 됩니다.

또한 대출이자가 매입가 수익률과 같아지는 지점에서는 대출을 얼마를 받든 수익률은 동일해 집니다.

(조금 어려운 개념인데, 나중에 설명드릴 기회가 되면 자세히 말씀드리지요)

 

요점은, 대출도 무조건 80%, 85%로 최대한 받는 것만이 능사는 아니라는 것입니다.

예를 한번 들어 보지요.

어떤 투자물건의 매입가수익률이 6% 밖에 나오지 않는 물건이 있습니다.

낙찰가는 1억인데 월세가 1천-40 이면 대충 6% 정도가 나옵니다.

(사실 이런 물건에 투자하는 것 자체가 저로서는 이해가 안됩니다만...)

이 낙찰자는 실투자금의 최소화를 위해 금리 7%짜리 대출을 80% 받으려고 합니다.

올바른 투자인가요, 잘못된 투자인가요?

네... 잘못된 투자입니다.

매입가수익률보다 대출이자가 더 높으므로 이 사례에서는 대출을 많이 받으면 받을수록

수익률이 낮아지는 것이지요.

때문에 대출도 수익률의 관점에서 면밀하게 따져보아야 합니다.

무조건 80%! 85%! 이렇게만 외치다가는 진짜 앞으로 남고 뒤로 밑질 수 있습니다.

 

저는 매입가 수익률, 즉 대출을 이용하지 않고 자기자본을 모두 투자했을 때

수익률이 최소한 8% 이상 되는 물건에만 입찰하려고 애쓰는 편입니다.

현재의 금리상황을 고려했을 때, 그리고 80% 대출을 고려했을 때

매입가 수익률이 8% 이하인 상품은 매우 위험하고 답이 잘 안 나옵니다.

소위 금리변동에 목을 매야 하기 때문이지요.

 

말이 좀 옆으로 새나갔는데, 어쨌든 경매투자에서 대출을 잘 활용하면 매우 적은 자본금으로

상당한 수익을 올릴 수 있음을 강조하려는 것입니다.

최근 제가 입찰했던 수도권 상가의 수익구조는 매우 환상적이었습니다.

90%의 대출을 받을 수 있는 물건이었기 때문에 실투자금 약 7천만원을 투자해

매월 4백만원의 순소득을 올릴 수 있었던 경우였습니다. 아쉽게 패찰하기는 했지만요.

이처럼 경매는 불가능한 것을 가능하게 만드는 묘미가 있습니다.

현금 1천만원을 투자해 월 80만원의 고정수익을 가져다 주기도 하고

현금 1억밖에 없는 사람이 10억짜리 부동산을 살 수 있게도 만들어 줍니다.

그 과정에서 레버리지를 현명하게 잘 활용하는 사람은 상당히 빠른 자산증식을 실현할 수 있는 기회를

분명 발견할 수 있으리라는 생각입니다.

 

 

좋은 빚 VS 나쁜 빚

 

한편 과도한 레버리지를 쓰고 있음이 분명하기 때문에 저 또한 걱정이 없지는 않습니다.

하지만 걱정 이전에 이런 생각을 먼저 합니다.

대출이 많다고 무조건 위험하다고 봐야 하는 것인가?

과연 어떤 쪽이 위험한 투자인가?

지금의 내 경우처럼 많은 대출을 받고서도 월세로 그 이자를 충분히 충당하고도 한참은 남는 투자가 위험한 것인가,

아니면 막연히 시세가 오를 것을 기대하면서 한달에 이자로만 수십만원 수백만원씩 까먹고 있는 투자가 위험한 것인가?

여기에 대한 제 생각은 확고합니다.

아무리 빚이 많더라도 그 빚이 이자를 내고도 충분한 수익을 가져다 주는 빚이라면

크게 걱정할 것이 없는 좋은 빚이라는 생각이 그것입니다.

현금을 가져다 주는 것은 좋은 빚이고 현금도 가져다 주지 않으면서 내 자산만 축내는 빚은

정말 나쁜 빚이라는 생각입니다.

 

그래서 저는 10개월 경매투자를 하면서 끌어다 쓴 12억의 빚은 좋은 빚이라고 생각합니다.

상당한 이자를 내야 하지만 그보다 월세가 훨씬 많아 이자를 내고도 매월 수백만원의

현금을 가져다 주기 때문이지요.

더욱이 그 좋은 빚이라는 것은 요즘처럼 화폐가치가 급락하는 시대에서는

많으면 많을수록 좋을 수도 있기에 이중의 상승효과를 누릴 수도 있는 것입니다.

(빚이 많으면 많을수록 좋다? 좀 아이러니하지요? ^^)

반면, 경매투자 이전에 끌어다 쓴 빚은 매우 나쁜 빚이라는 생각입니다.

수도권의 8억짜리 중대형아파트에 투자하면서 3억의 대출을 끌어다 쓴 적이 있었는데

매월 이자만 백몇십만원씩 내면서 현금은 하나도 가져다 주지 않는, 매우 경우없고 쓸데없는 빚이기 때문입니다.

 

 

대출이 겁난다고 하는 당신

 

주변에 많은 분들이 이런 말씀을 하시는 것을 봅니다.

“저는 새가슴이라 대출을 쓰는게 겁나요~”

 

이런 말씀을 하시는 분들께 제가 좀 냉소적으로 말씀을 드려 볼까요?

사실 그 분들은 새가슴이라서 대출을 꺼리시는게 아닐 겁니다.

보다 정확하게 말하면 금리가 무엇인지, 세상의 돈이 어떻게 흘러 다니는지 잘 모르기 때문에

대출을 활용하지 못한다고 보는 것이 보다 정확한 표현일 것이라는 생각입니다.

 

2008년 금융위기가 시작될 즈음으로 기억합니다.

당시 우리나라에는 급격한 유동성 위기가 찾아왔었지요. 해외에서 들어온 투자자금이 썰물처럼 빠져 나갔었고

그 때문에 시중에는 돈이 부족해 급격하게 금리가 상승했습니다. 한마디로 돈의 값이 높아진 것이지요.

이럴 때 금융기관은 대출이자를 올리기도 하지만 돈을 끌어오기 위해 높은 예금금리를 적용하기도 합니다.

그 때 시중의 S저축은행에서 당시로서는 획기적인 8% 금리의 1년 만기 정기예금 상품을 내놓은 적이 있었습니다.

그 사실을 알고 저는 뒤도 돌아보지 않고 제가 살고있는 집을 담보로 5%짜리 담보대출을 받아 그 상품에 가입을 했었지요.

그래서 꽤 짭짤한 수익을 거둔 것으로 기억합니다.

그런데 그 때에도 대출을 싫어하는 제 주변의 몇몇 지인은 ‘무슨 대출을 받아서 예금에 가입하는 놈이 다 있냐’

하면서 저를 이상한 사람 취급하고는 했었습니다. ㅎㅎ

 

레버리지 투자란 이런 것이 아닐런지요.

그 속성만 잘 알고 있으면 돈이 돈을 벌어다 주는 게임을 너무나 손쉽게 할 수 있는 반면,

그에 대한 이해가 부족한 이들에게는 무조건 위험한 게임으로만 치부될 수 밖에 없는 게지요.

그런 면에서, 경매 이전에 금리에 대한 정확한 이해가 필요할 것이고

레버리지에 대한 깊은 이해와 공부가 우선되어야 하리라는 생각입니다.

현재의 경매는 모든 투자를 통틀어 가장 프리하게 레버리지를 활용할 수 있는 게임이고

금리와 레버리지 투자의 속성을 잘 알고 있는 사람들에게는 상당히 좋은 자산증식의 도구가

될 수 있다는 것이 오늘 제가 드리려는 말씀의 결론입니다.

 

물론 그렇다고 하여 과도한 레버리지에 대한 경계를 늦추어서는 안 될 것입니다.

특히 경락대출은 비용이 많이 들고 만기가 짧으며 만기시 대출금 일부를 상환해야 하는 등

수익률에 지장을 주는 많은 위험성을 갖고 있기에 대출 실행시부터 매우 신중하게 접근하고 있습니다.

그리고 다음과 같은 작업과 생각을 늘상 하고 있습니다.

 

- 금리동향을 유심히 체크한다. 미국 정책금리와 국채금리가 핵심

(미국 정책금리가 오르지 않는 한 한국은행은 절대 금리를 심하게 올릴 수 없지요)

 

- 현재 평균 80%인 대출을 점진적으로 줄여 나갈 방법에 대한 고민과 실행

(매도차익과 기타수입은 철저하게 장기우량물건의 대출을 줄여 나가는데 사용)

(만기시 적극적으로 일부상환을 할 수 있도록 현금을 모아야 할 것)

(궁극적 목표는 현재 2금융권 80%의 대출을 전부 1금융권 50% 대출로 갈아타는 것)

 

- 비상상황에 대한 대비. 만약 세계 금융위기나 국가 부도상황이 온다면???

(현금자산 보유, 전세로의 전환 등등...)

 

저는 지금 자산을 늘려 나가는 투자의 초기단계에 있기 때문에 다소 과도한 레버리지는

어쩔 수 없이 사용할 수 밖에 없는 상황입니다. 하지만 쉴새없이 다지기 작업을 병행해 나갈 예정입니다.

아무리 표면적인 수익률이 높다 해도 궁극적으로 지속적이고 안정적인 수익을 위해서는

대출의 비중과 질을 현명하게 조절해 나가야 하기 때문입니다.

 

이 시점에서 금리 전반에 대해 여러분께 아주 좋은 공부가 될 수 있는 책을 한 권 추천할까 합니다.

김의경씨가 지은 [금리만 알아도 경제가 보인다] 라는 책입니다. - 위너스북

숙독하시면 앞으로의 투자에 좋은 지침이 되리라 생각합니다.

(참고로 저는 이 책의 저자와 아무런 연관이 없습니다. 그저 너무 좋은 책이기에... ^^)